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31 Oktober 2020

Urteil des Landgerichts Berlin vom 25.09.2020
- Az.: 63 S 407/19 -

Nachdem die Mutter eines Betreuten verstorben war, teilte der Betreuer der Vermieterin, der von der Mutter bis zu ihrem Tod allein bewohnten Wohnung in einer email vom 17.05.2019 mit, dass es sich bei dem Betreuten um den Alleinerben handele.

Anschließend zog der Betreute in die Wohnung ein. Bereits am 13.05.2019 hatte die Vermieterin vom Tod der Mutter erfahren.
Mit Schreiben vom 01.07.2019 kündigte die Vermieterin den Mietvertrag außerordentlich nach § 564 Satz 2 BGB. Hiergegen wandte der Betreuer ein, die Monatsfrist sei versäumt und folglich durch die Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet worden. Deshalb sei der zuvor wohnungslose Betreute weiterhin Mieter der Wohnung.

Die Vermieterin verklagte daraufhin den Betreuten auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung. In erster Instanz obsiegte die Vermieterin. Das Landgericht Berlin hob das Urteil des Amtsgerichts in zweiter Instanz auf, wies die Klage ab und verurteilte die Vermieterin, die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen zu tragen.

Das Landgericht hatte sich in seiner Entscheidung mit § 564 Satz 2 BGB zu befassen. Dort heißt es:

„In diesem Fall (Anmerkung: keine andere eintrittsberechtigte Person nach Satz 1: ein solcher Fall lag hier vor, da die Mutter allein in der Wohnung lebte) ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.“

Für den Beginn der Monatsfrist kam es darauf an, ob diese bereits mit dem Zugang der email am 17.05.2019 begonnen hatte. Denn nach allgemeiner Ansicht genügt für den Fristbeginn nicht allein die Kenntnis vom Tod des Mieters, sondern ist zusätzlich die Kenntnis von der Person des Erben erforderlich, da anderenfalls der Vermieter keine wirksame Kündigung aussprechen kann.

Der Auffassung der Vermieterin, die email des Betreuers begründe noch keine ausreichende Kenntnis von der Erbenstellung, da offen bliebe, ob ein Testament vorliege und außerdem kein Erbschein vorgelegt worden sei, hat das Landgericht widersprochen. Es sei vielmehr die Pflicht der Vermieterin gewesen, zumutbare Anstrengungen zu unternehmen, um sich Gewissheit über die Person des Erben zu verschaffen. Die Kenntnis von der Erbenstellung müsse daher nicht durch das Nachlassgericht vermittelt werden. Auch die Vorlage von Beweismitteln zum Nachweis der Erbenstellung sehe das Gesetz für den Beginn der Monatsfrist nicht vor. Schließlich könne sich die Vermieterin auch nicht auf in der Vergangenheit aufgetretene Fälle berufen, in denen mutmaßliche Erben durch falsche Behauptungen versucht hätten, sich eine Wohnung zu erschleichen. Nur bei Zweifeln und Unklarheiten über die Erbenstellung könne sich der Vermieter darauf berufen, dass es an der positiven Kenntnis für den Beginn der Monatsfrist fehle. Solche Zweifel hätten sich auf Grund der eindeutigen Mitteilung des Betreuers jedoch nicht ergeben.

Die Entscheidung des Landgerichts Berlin entspricht der bislang zu der Problematik ergangenen Rechtsprechung und hatte im konkreten Fall zur Folge, dass ein Betreuer einem Betreuten zu einer Wohnung verholfen hat. Sie ist nur zu verstehen, wenn man den im Erbrecht geltenden Grundsatz der Universalsukzession (§ 1922 BGB) kennt. Danach treten Erben mit dem Erbfall (Todesfall) in sämtliche Rechte und Pflichten des Verstorbenen ein. Folglich wurde der Betreute mit dem Tod seiner Mutter Mieter und sieht das Gesetz ein außerordentliches Kündigungsrecht für den Vermieter vor, weil sich dieser den „neuen Mieter“ nicht aussuchen kann. Dieses Kündigungsrecht muss jedoch binnen Monatsfrist ausgeübt werden. Letzteres hatte die Vermieterin hier versäumt.

Etwas ärgerlich ist es, dass der in erster Instanz noch nicht anwaltlich vertretene Betreute erst in der zweiten Instanz – nach Beauftragung eines Rechtsanwaltes – mit seinem Anliegen Erfolg hatte. Ein selbstbewusster Amtsrichter hätte dem von seinem nichtanwaltlichen Betreuer vertretenen Betreuten bereits in erster Instanz zu seinem Recht verholfen.

BGH: Vermieter muss konkretes Risiko missbräuchlicher Schlüsselverwendung darlegen

Ein Mieter oder Wohnungseigentümer ist beim Verlust

eines Schlüssels gegenüber dem Vermieter oder der Eigentümergemeinschaft nicht automatisch zum Ersatz der Kosten für den Einbau einer neuen Schließanlage verpflichtet. Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs wies mit Urteil vom 05.03.2014 (VIII ZR 205/ 13) die Klage einer Eigentümergemeinschaft ab, die nichts Konkretes dafür darlegte, dass der Schlüsselverlust ein besonderes Missbrauchsrisiko auslöste.

Dies könnte darin bestehen, dass mit dem Schlüssel auch die Adresse oder Identitätspapiere in fremde Hände gelangten oder nach dem Schlüsselverlust unbefugte Dritte sich tatsächlich Zutritt zum Gebäude oder der Wohnung verschafft haben.

Trägermitarbeiter dürfen zu Lebzeiten des Erblassers vom Testament nichts wissen

Die Einsetzung des Einrichtungsträgers als Nacherbe stellt keinen Verstoß gegen § 14 Abs. 1 HeimG dar, das Testament des Erblassers ist wirksam. Voraussetzung ist, dass die Mitarbeiter des Heimträgers erst nach dem Tod des Bewohners vom Testament erfahren. Dies entschied der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 26.10.2011 (IV ZB 33/10).

Im Testament eines Heimbewohners wurde der Heimträger begünstigt. Ein Erblasser hatte darin seinen einzigen Sohn zu seinem Vorerben und die Einrichtung, in der er lebte, zum Nach- und Ersatzerben bestimmt. Über dieses Testament wurde der Träger der Einrichtung erst nach dem Tode des Erblassers informiert.

Das Gesetz bietet grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, eine Erbausschlagung wegen Irrtums z. B. über die Werthaltigkeit eines Nachlasses anzufechten, um auf diesem Weg wieder Erbe zu werden (§§ 119 Abs. 2, 1954, 1955, 1945 BGB).

Das Oberlandesgericht Düsseldorf hatte im Jahre 2008 den Fall zu entscheiden, in dem sich ein Erbe letztendlich anhand von Mutmaßungen dazu entschieden hatte, die Erbschaft auszuschlagen. Vor Abgabe der wirksamen Ausschlagungserklärung hatte dieser Erbe aus dem Familienkreis lediglich vage Äußerungen vernommen, wonach der Nachlass wohl nicht besonders werthaltig sei bzw. keine besonderen Wertgegenstände beinhalte, vielmehr der Nachlass wohl eher verschuldet sei. Im Zusammenhang mit dem Erbfall hatte der Erbe auch erfahren, dass sich auf dem Girokonto der Erblasser wohl ein größerer, nicht bezifferter Geldbetrag befände. Der Erbe schätzte diesen Geldbetrag jedoch vor dem Hintergrund seiner übrigen ungenauen und groben Kenntnisse als eher gering ein. Er hatte vielmehr den Eindruck, dass der Nachlass letztendlich kaum werthaltig sein dürfte und im Übrigen der Antritt der Erbschaft für ihn nur Schwierigkeiten und Mühe mit sich bringen würde.